ТСЖ в новом доме: панацея или западня?

Власть, еще недавно агитировавшая через СМИ создавать ТСЖ, обещая выделить тем средства на капитальный ремонт, резко свернула в последние годы данное направление деятельности. И неспроста: массовое создание ТСЖ, которые, по сути, никому не подконтрольны, привело к тому, что сегодня суды, прокуратура, полиция загружены исковыми заявлениями на председателей товариществ собственников жилья.  

За примерами далеко ходить не надо: громкое уголовное дело в Самаре, когда председатель ТСЖ обвиняется сразу по нескольким статьям уголовного кодекса, то же самое в Петербурге, где ТСЖ упорно не находило средств для погашения миллионных долгов за свет и тепло, зато исправно "платило зарплаты" (суд считает, что миллионы оседали на счетах председателя) и еще восемь дел только во Фрунзенском районе нашего города, несколько в Приморском. Продолжать можно до бесконечности. 

Так как в любой области множество особенностей и профессиональных нюансов, не всегда понятных обывателю, среди председателей ТСЖ встречаются шарлатаны или просто недобросовестные специалисты, пользующиеся общей правовой неграмотностью людей.  

На чем можно зарабатывать, руководя в ТСЖ? Практически на всем.  

УК обычно имеют свой штат специалистов и собственную материально-техническую базу, а ТСЖ нанимает от своего имени подрядчиков (уборка территории, ремонт дома и т.д.). Это является благоприятной почвой для «заработка» недобросовестного председателя ТСЖ – он может привлекать своих подрядчиков и благополучно получать с них за это «откаты». Жильцам же контролировать эти расходы так же сложно, как и в варианте с УК. А вот пожаловаться на качество обслуживания дома при ТСЖ жильцам некуда. 

Если управляющая компания не принимает во внимание мнение жильцов по вопросам подхода к текущему обслуживанию дома, то на проблему можно подать жалобу через портал «Наш Санкт-Петербург» (реагировать на которые УК обязаны, а ТСЖ - нет)! 

Как устроен рынок ремонтов домов в ЖКХ?  

Жители каждого дома ежемесячно отчисляют две суммы на будущие ремонты своего дома.   

• около 3-7 рублей с квадратного метра квартиры на текущий ремонт дома – эти деньги идут напрямую в УК или ТСЖ и расходуются по решению общего собрания   

• от 3 до 10 рублей (в зависимости от региона) с квадратного метра квартиры на капитальный ремонт – эти деньги идут напрямую на счет в банке (если открыт спец.счет) или региональному оператору капитального ремонта. 

Таким образом, чем больше площадь дома, тем больше накапливается ежемесячная сумма на ремонт. 

Обычная пятиэтажная хрущевка в среднем «копит» 12-35 тысяч рублей в месяц на текущий ремонт и 10-50 тысяч на капитальный. В новом многоквартирном доме эти суммы возрастают десятикратно: до 200 - 500 тысяч рублей в месяц соответственно.   

Например, ваш дом накопил 500.000 рублей на текущий ремонт. Вы провели собрание и решили сделать ремонт в подъезде. После (или до) получения протокола ТСЖ обозначает стоимость ремонта в размере накопленных 500.000 рублей.  

Здесь происходит два варианта:  

1) в ТСЖ есть свои работники, которые начинают ремонт (редкий вариант),  

2) ТСЖ нанимает другую организацию для проведения ремонтов (более частый вариант на практике).  

При первом варианте затраты ТСЖ будут в виде оплаты труда работников и стоимости материалов. Собственники не могут повлиять ни на стоимость материалов, ни на их применение. Чтобы заработать – будут покупаться наиболее дешевые материалы, а работать будут низкоквалифицированные работники.  

Гораздо интереснее рассмотреть второй вариант! При втором варианте – ТСЖ просто оплачивает услуги другой компании, нанимает ее сделать ремонт, а если деятельность председателя направлена на извлечение прибыли, то подрядная организация будет выполнять работы не за 500.000 рублей, а, скажем, за 300.000 рублей. Соответственно, недобросовестный председатель ТСЖ положит себе в карман 200.000 рублей с одного ремонта.  

При УК, как правило, текущий ремонт обходится намного дешевле, поскольку, как отмечалось выше, УК располагает штатом своих специалистов, а ее материально-техническая база в большинстве случаев намного лучше, чем у ТСЖ.   

Финансирование капитального ремонта при этом идет из фонда регионального оператора находящегося в подчинении и под контролем исполнительной власти (Жилищный комитет). 

ТСЖ еще любят избавляться от задолженности ценой других плательщиков, разделяя долг за отопление в конце года между всеми квартирами.  

Казалось бы, установка индивидуальных приборов учета позволяет не переплачивать? Но если правление ТСЖ через общее собрание жильцов «протолкнет» решение о том, что долги должны гасить все - отстаивать свое право не платить придется через суд. И не один. Причем, не один год. Находясь под постоянным моральным и материальным прессингом со стороны руководства ТСЖ все эти годы. 

УК не вправе гасить возможную разницу между собранными с жильцов платежами за коммунальные услуги и выставленными к оплате счетами ресурсо-снабжающих организаций. В случае, если такое происходит, все деньги обязана оплатить управляющая компания.  

Является ли обязательным для собственника жилья вступление в ТСЖ с уплатой вступительного взноса, существуют ли нормативы для определения размера данного вступительного взноса? 

По закону, если в многоквартирном доме создано ТСЖ, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Но установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества может быть определено на общем собрании членов ТСЖ. И тогда - придется еще и платить.  

Сколько платить? Сколько решит собрание. В Приморском районе, в 2008 году ТСЖ, которое сменило УК,  со второго года работы приняло решение собирать ежегодные взносы в зависимости от площади квартиры - по 200 рублей за квадратный метр в год. Т.е. за квартиру в 60 кв. метров получалось около 12 тысяч рублей членского взноса. Расходование которого растворялось в общих финансовых отчетах: замена земли на газонах, установка заборчиков, шлагбаум, ремонт ворот и т.д.  

УК не имеет права устанавливать никаких сборов в принципе. Вся оплата, которую она получает - это утвержденные исполнительной властью и жителями предельные тарифы на коммунальные услуги и ни копейки больше. 

Завышение тарифов ЖКУ  

Большинство ТСЖ договариваются с коммунальщиками о том, чтобы самостоятельно выставлять своим жильцам счета. А потом уже вся сумма направляется РСО. Тут все дело в том, что проверить тарифы рядовому пользователю обычно в голову не приходит, да и сделать это не так просто - этим пользуются некоторые недобросовестные председатели ТСЖ, выставляя счета с заведомо завышенными цифрами. Тем, кто не является членами ТСЖ тоже придется платить через ТСЖ - способов принуждения к этому множество.  

Кто-то ошибочно предполагает, что «жильцы не разрешат ТСЖ поднять тарифы выше, чем у УК». А что жильцы смогут сделать, если ТСЖ обосновывает свои расчеты тем, что платить надо, а ресурса их не хватает?   

«Судиться с ТСЖ - одно удовольствие, там все липовое...»: одна из любимых фраз юристов, специализирующихся на уголовных делах по злоупотреблениям. Тарифы на коммунальные услуги завысить никто не вправе, но ТСЖ всегда старается отыграть себе деньги на возможности устанавливать дополнительные сборы. 

Утаивание доходов  

Во всех без исключения уголовных делах о злоупотреблениях в ТСЖ, получение незаконного дохода и вывод его через зарплату или не обязательные контракты присутствует.  

Причисление разовых платежей к ежемесячным (на капремонт, содержание общих помещений и тому подобное), незаконная сдача в аренду помещений, машиномест на парковке, стен для наружной рекламы, закупка материалов или заказ услуг по завышенным ценам, взимание процента за ремонт квартир в доме, проведение по смете работ, которые не проводились.  

Собственность принадлежит всем жильцам дома, поэтому ВСЯ сумма должна идти в общую копилку. Часто бывает так, что члены товарищества совместно приняли решение о сдаче объектов в аренду, но председатель или бухгалтер занижают официальные доходы, а сами берут с арендаторов более высокую цену.   

Кроме того, нужно понимать, что образовав ТСЖ, граждане добровольно (или по незнанию) берут на себя обслуживание кондоминиума – дворовых территорий, общественных зон и даже крыш.  

То есть, если до образования ТСЖ люди имеют права потребовать от муниципалитета, к примеру, отремонтировать протекающую крышу или покрасить стены в подъездах, то в ТСЖ им придется самим платить за это.   

Есть мнение, что создание ТСЖ было очередным способом властей сбросить с себя обязательства по содержанию и обслуживанию жилых домов, которые обходятся государству в немалые деньги, переложив это на плечи самих собственников. В случае с мошенниками в руководстве, оно так и получается.  

К вопросу о неконтролируемости: законом не предусмотрено, что ревизионная комиссия является обязательным органом в рамках ТСЖ, также не урегулирован вопрос досрочного прекращения полномочий такого органа, а проверки раз в год – это очень редко. Более того, закон предусматривает, что знакомиться с отчетами можно только на общем собрании членов товарищества. Вот и смотрите - есть ли реальный рычаг влияния на тех, кого вы «сами выбрали» (голосования часто заочные, а бюллетени раскладывают в почтовые ящики) или его нет.  

В УК тоже ревизия раз в год, но на практике получается, что на них можно влиять через органы исполнительной власти (Жилищную инспекцию, например) лицензирующие указанный вид деятельности. 

Если у ТСЖ есть неисполненные обязательства, в этом случае его невозможно ликвидировать, пока оно их не исполнит. Юридический нонсенс. И что с этим делать? В результате банкротства все обязанности по погашению задолженности товарищества снова ложатся на плечи собственников жилья. То есть, украл кто-то, а платить – вам, и таких случаев по России не мало… 

Очевидно, что ТСЖ как способ управления домом будет эффективен только в том случае, если в нем проживают грамотные и инициативные жильцы, которые могут не только инициировать этот процесс, но и вести эффективную деятельность после. А для этого одного желания не всегда достаточно - нужен опыт, знания и соответствующая материальная база. 

Еще перед этапом создания товарищества необходимо проанализировать такие моменты:  

1) Форма собственности большинства жильцов.  

Создание товарищества будет эффективным только при условии, что большая часть квартир являются их частными владениями.  

2) Потенциальные источники прибыли.  

В частности, это могут быть нежилые помещения общего пользования, которые можно сдавать в аренду.  

3) Степень ответственности жильцов.  

Если большинство из них инициативные граждане, которые заботятся о благоустройстве своего дома, выбор ТСЖ будет наиболее эффективным вариантом.  

4) Тарифы УК.  

Стоит сравнить суммы, которые придется платить компании или вносить в качестве взносов в ТСЖ, и понять, какой вариант выгоднее.  

В любом случае, решение о выборе способа управления домом считается нереализованным, если по нему не заключены договоры с большинством собственников жилья или если ТСЖ не зарегистрировано. В таких случаях орган местного самоуправления (в Петербурге - это районная администрация) должен установить тарифы по итогам проведения конкурсов на управление многоквартирными домами.  

Потому на практике жильцы выбирают из трех вариантов: УК застройщика или управляющая домами рядом, создание ТСЖ или - получение УК, назначенной администрацией района.     

promo kamnevn february 20, 14:15 3
Buy for 500 tokens
Telegram - это мессенджер. Но он же и медиа-событие прошлого года, оказавшее существенное влияние на информационное пространство в рунете всего за несколько месяцев. Получать прямо в свой мобильный полноценные тексты, мемы или ссылки на публикации - это удобно. И прижилось. Кроме того, совершенно…

Error

default userpic

Your IP address will be recorded 

When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.