?

Log in

No account? Create an account

Предыдущий пост | Следующий пост

Немного отвлеченных частных размышлений о происходящем вокруг жилищного строительства в Петербурге. На текущий момент и навеянных событиями вокруг одного единственного несостоявшегося аукциона. Аукциона о продаже земли под строительство многотажных домов в Мурино. Торги за который так и не состоялись, так как ни одна строительная компания просто не захотела этот участок покупать.



На сайте городского фонда имущества желающие могут поискать детально всю информацию - продавать его планировалось еще 28 сентября: участок 1,7 га, обеспеченный инженерными сетями, отдавался в аренду для строительства жилья.

Стартовые условия - 58 млн рублей за участок в год (арендная плата городу), но она должна быть выплачена 44 квартирами. Произведение суммарной площади квартир на номинальную (потому как это обременение и условие арендодателя, она чуть более 52 тыс рублей) их стоимость составляют 128 млн рублей - арендная плата за два года.

Строительные компании отказались от приобретения, мотивируя это тем, что "у них не сходится экономика проекта". То есть - бизнесу это дело невыгодно. Аукцион не состоялся, то есть событие уже произошло. И вот теперь хочется порассуждать о том, что это было. И - почему.



По всем предварительным расчетам, на участке возможно строительство дома в котором будет порядка 40 700 квадратных метров капитальных строений. Это около тысячи квартир: часть студий, одно- и двухкомнатных, реже трехкомнатные и более. Может быть даже порядка тысячи триста квартир. Кто-то в городе видит, что резервы Мурино как территории, канализирующей покупателей недорогого жилья, которым предстоит потом по три часа ежедневно тратить на то, чтобы выбраться из него на работу и добраться обратно, не исчерпаны?!

Если мы умножим квадратные метры на цену номинала, по которой выкупает квартиры город для инвестусловий - 52 тысячи за метр, получается, что на этом доме можно получить чуть более 2 миллиардов рублей. Обременение и выполнение требований суммарно миллионов 400 - 500, примерно полтора миллиарда строительство. Итоговая прибыль сильно вряд ли выскочит за 7-10%. В наше время, когда годовая инфляция примерно столько же составляет. И схожие деньги строители получат если не будут строить, а просто разместят их на депозитах в банках.

Даже нет, стойте: это в год они получат свои 10% прибыли на капитал, а тут на пять лет проект. То есть, выгоднее не строить, а - просто держать деньги на вкладе. В лучшие времена на подъеме рынка в проекты с прибылью меньше 30% никто не входил. А тут в кризис и - 10%.



Общий вывод из всей ситуации прост: это если не вредительство в подготовке, то - непрофессионализм. Если отказ строителей от входа в проект продиктован "экономикой проекта", то это тупо - факт. И не так важно уже - из-за инвестиционных условий инвестору нет смысла входить в проект или потому, что это в Мурино, где чтобы продать надо еще и на маркетинг потратиться серьезно. Цены снижать - это играть против себя же. Да еще и умереть потом уставшим. Потому проще не строить. Значит что-то в изначальных расчетах не то.

А ведь город (как собственник) откуда-то получает такие расчеты. Есть ведь целое управление или бюджетное учреждение, которое оценивает все подряд, как из пулемета. А потом отправляет на реализацию... Город платит зарплату таким оценщикам, у них наверняка есть кабинеты и оргтехника. Может даже какие-то льготы, социальный пакет и возят их на обучение.

Вот такие кейсы - лучший пример того, что "лебедь, рак и щука" не самая лучшая для власти тема: если видно, что рынок не воспринимает предлагаемые условия, но никак не может на них повлиять, а те, кто условия рассчитывают, ни ухом ни рылом в реальной ситуации на рынке, то надо что-то делать. А что - это уже вопрос организационный. Но в публичном доме, например, меняют девочек, а не переставляют мебель.
Подпишитесь на мой канал в Telegram "Камнев пишет..." - нечастые, но интересные обновления!

Последние записи в журнале

  • Два варианта

    Часть воспитанников Нахимовского военно-морского училища временно переехала в Воронцовский дворец на Садовой, 26, из которого на днях, сразу после…

  • Но смог

    Какое-то время назад я впервые открыл для себя сидр. Неплохой такой напиток: яблочный сок и брага одновременно. Вкусный. Ничего, казалось бы…

  • Миллионы для стадиона "Зенита"

    В связи с тем, что в новостях и блогах усиленно и часто осознанно начинают путать "теплое с мягким" по поводу выделения миллионов…

promo kamnevn february 20, 14:15 3
Buy for 500 tokens
Telegram - это мессенджер. Но он же и медиа-событие прошлого года, оказавшее существенное влияние на информационное пространство в рунете всего за несколько месяцев. Получать прямо в свой мобильный полноценные тексты, мемы или ссылки на публикации - это удобно. И прижилось. Кроме того, совершенно…

Календарь

Ноябрь 2017
Вс Пн Вт Ср Чт Пт Сб
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627282930  

Instagram



Follow fima_psuchopadt on Twitter



Follow Me on Pinterest

Nikolay Kamnev

Создайте свою визитку

Поиск по блогу
Яндекс


Николай Камнев
Разработано LiveJournal.com
Дизайн yoksel