Николай Камнев (kamnevn) wrote,
Николай Камнев
kamnevn

Что стоит лебедю, раку и щуке дом построить?

Немного отвлеченных частных размышлений о происходящем вокруг жилищного строительства в Петербурге. На текущий момент и навеянных событиями вокруг одного единственного несостоявшегося аукциона. Аукциона о продаже земли под строительство многотажных домов в Мурино. Торги за который так и не состоялись, так как ни одна строительная компания просто не захотела этот участок покупать.



На сайте городского фонда имущества желающие могут поискать детально всю информацию - продавать его планировалось еще 28 сентября: участок 1,7 га, обеспеченный инженерными сетями, отдавался в аренду для строительства жилья.

Стартовые условия - 58 млн рублей за участок в год (арендная плата городу), но она должна быть выплачена 44 квартирами. Произведение суммарной площади квартир на номинальную (потому как это обременение и условие арендодателя, она чуть более 52 тыс рублей) их стоимость составляют 128 млн рублей - арендная плата за два года.

Строительные компании отказались от приобретения, мотивируя это тем, что "у них не сходится экономика проекта". То есть - бизнесу это дело невыгодно. Аукцион не состоялся, то есть событие уже произошло. И вот теперь хочется порассуждать о том, что это было. И - почему.



По всем предварительным расчетам, на участке возможно строительство дома в котором будет порядка 40 700 квадратных метров капитальных строений. Это около тысячи квартир: часть студий, одно- и двухкомнатных, реже трехкомнатные и более. Может быть даже порядка тысячи триста квартир. Кто-то в городе видит, что резервы Мурино как территории, канализирующей покупателей недорогого жилья, которым предстоит потом по три часа ежедневно тратить на то, чтобы выбраться из него на работу и добраться обратно, не исчерпаны?!

Если мы умножим квадратные метры на цену номинала, по которой выкупает квартиры город для инвестусловий - 52 тысячи за метр, получается, что на этом доме можно получить чуть более 2 миллиардов рублей. Обременение и выполнение требований суммарно миллионов 400 - 500, примерно полтора миллиарда строительство. Итоговая прибыль сильно вряд ли выскочит за 7-10%. В наше время, когда годовая инфляция примерно столько же составляет. И схожие деньги строители получат если не будут строить, а просто разместят их на депозитах в банках.

Даже нет, стойте: это в год они получат свои 10% прибыли на капитал, а тут на пять лет проект. То есть, выгоднее не строить, а - просто держать деньги на вкладе. В лучшие времена на подъеме рынка в проекты с прибылью меньше 30% никто не входил. А тут в кризис и - 10%.



Общий вывод из всей ситуации прост: это если не вредительство в подготовке, то - непрофессионализм. Если отказ строителей от входа в проект продиктован "экономикой проекта", то это тупо - факт. И не так важно уже - из-за инвестиционных условий инвестору нет смысла входить в проект или потому, что это в Мурино, где чтобы продать надо еще и на маркетинг потратиться серьезно. Цены снижать - это играть против себя же. Да еще и умереть потом уставшим. Потому проще не строить. Значит что-то в изначальных расчетах не то.

А ведь город (как собственник) откуда-то получает такие расчеты. Есть ведь целое управление или бюджетное учреждение, которое оценивает все подряд, как из пулемета. А потом отправляет на реализацию... Город платит зарплату таким оценщикам, у них наверняка есть кабинеты и оргтехника. Может даже какие-то льготы, социальный пакет и возят их на обучение.

Вот такие кейсы - лучший пример того, что "лебедь, рак и щука" не самая лучшая для власти тема: если видно, что рынок не воспринимает предлагаемые условия, но никак не может на них повлиять, а те, кто условия рассчитывают, ни ухом ни рылом в реальной ситуации на рынке, то надо что-то делать. А что - это уже вопрос организационный. Но в публичном доме, например, меняют девочек, а не переставляют мебель.
Tags: Деньги, Лытдыбр, Потребитель, Строительство
Subscribe

Recent Posts from This Journal

  • О деньгах

    Я гражданин России с рождения, прекрасно помню 80-90-е и поэтому знаю, что всегда все, что происходит, может повернуться ещё хуже. И если после того…

  • Мавзолеиада

    Проект русского православного подворья в Бари (и церкви Николая Чудотворца) к весне 1912 года составил знаток древнерусского храмового зодчества…

  • Констатируя Конституцию

    В День Конституции считаю для себя необходимым сказать несколько слов о ней и о празднике. Который, как верно отмечают анекдоты (а хорошие анекдоты…

promo kamnevn february 20, 2017 14:15 5
Buy for 500 tokens
Telegram - это мессенджер. Но он же и медиа-событие прошлого года, оказавшее существенное влияние на информационное пространство в рунете всего за несколько месяцев. Получать прямо в свой мобильный полноценные тексты, мемы или ссылки на публикации - это удобно. И прижилось. Кроме того, совершенно…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments